Японская ванная и гэнкан
Эта статья будет без исторической зарисовки, обратимся только к современному и относительно новому японскому жилью.
Но вместо вступления хотели бы обратить внимание на 2 вещи, которые обязательно будут бросаться в глаза и могут незнакомого с японской культурой человека удивить: офуроба (お風呂場) и гэнкан (玄関).
Офуроба — это японская ванная комната, главная особенность которой в том что принять душ можно прямо на полу а воду разбрызгивать в любом направлении на опасаясь потопа — в японских ванных дренажный сток или слив встроен в пол.
По этой причине большинство офуро находятся на уровень выше пола, чтобы зайти в ванную нам буквально придется подняться на ступеньку выше
Гэнкан — это специальная зона у входа в каждый японский дом, где принято оставлять свою обувь. Своеобразная смесь порога, крыльца и прихожей.
В Европе также принято разуваться при входе в дом, однако в Японии эта зона более заметна и обычно находится на уровень ниже, чем остальной пол.
Поглотитель влаги
Это один из самых популярных товаров для дома в Японии. Там очень влажный климат, а потому людям приходится постоянно бороться с плесенью. Эти маленькие устройства можно найти буквально в любом уголке дома: в шкафчиках, комодах и даже на подоконниках.
View this post on Instagram
? Компактный поглатитель влаги Deerma – то, что нужно для помещений перенасыщенных влагой, который позаботится о сохранения вашей бытовой техники от образования плесени и ржавчины. Основным осушающим элементом являются высокомолекулярные шарики, благодаря микропорам на поверхности которых – притягиваются молекулы воды. ? Осушитель воздуха Deerma оснащен плотно расположенными осушающими отверстиями благодаря чему рабочая площадь увеличивается до 385 см2. ? Два керамических позисторных нагревателя в форме пластин нагреваются равномерно и быстро, устраняя влажность и сырость, а также подходят для безопасного использования дома, в офисе и любых других местах. ? #осушительвоздуха #поглотительвлаги #влажностьвпомещении #влажностьвоздуха
A post shared by Сяоми Крым (@mi92.ru) on Aug 11, 2021 at 9:51am PDT
Японская планировка квартиры
Как только вы откроете любой сайт по поиску жилья — будь он на английском или японском, то в глаза вам сразу бросятся: 1DK, 2LDK, 1K и другие страшные сокращения. Почему так?
В Японии для обозначения количества комнат, а вернее типа жилого помещения в квартире используются английские сокращения. Но как и с большинством слов по типу васэй-эйго (японские «псевдоанглицизмы»), за пределами Японии они не особо распространены.
Главное сокращение, которое стоит запомнить это сокращение LDK от английского ‘living-dining-kitchen’, то есть «кухня-столовая-гостиная». В Японии LDK это центр вашего жилья, это открытое жилое помещение, совмещенное с кухней.
Европейские квартиры-студии возможно наиболее сотвествуют самому понятию LDK, разве что в Японии все помещения конечно же куда меньше.
Метражу мы посвятили отдельный абзац, потому что с этим в Японии тоже не все просто.
Японские жилые дома рядом со станцией Ногизака (乃木坂駅)
В Японии другие представления о комфорте
– Митигами-сан, какие аспекты рынка недвижимости интересуют вас в России?
– Когда я спрашиваю россиян о жилье, то понимаю, что это по-прежнему трудная для них тема. В стране появилась ипотека, выросло множество новых домов, есть вторичный рынок, арендное жилье. Почему жилье остается проблемой для многих жителей страны? Меня интересует практически все: вопросы собственности и право проживания; положение тех, кто взял ипотеку в валюте; то, кто и как устанавливает налоги на недвижимость; специальное жилье для пожилых; рынок загородного жилья. Все это интересно и очень не похоже на то, как живут люди в Японии. По многим моментам наши два рынка невозможно сравнивать между собой.
– Японцы предпочитают арендовать жилье или покупать собственное?
– В Японии 60% жилья находится в собственности, причем вместе с землей, остальные 40% сдают в аренду. Разумеется, многое зависит от того, где находится жилье. Центр Токио настолько дорог, что там лучше арендовать квартиру. В Ниигате, где я живу, купить собственное жилье относительно легко. Поэтому жители провинции чаще выбирают собственность, столичные жители — аренду. Причина, по которой японцы стремятся иметь жилье в собственности, кроется в нашем характере. Например, для моих родителей принципиально важно иметь свои дом и землю. Арендное жилье — это чужое пространство. Кроме того, мы можем использовать жилье как инвестицию или капитал: сдавать его и получать доход. Кроме системы ценностей приобретению своего жилья способствует очень дешевая ипотека. Она выдается на 35 лет под 1–2% годовых. Сейчас это рыночная ставка, но раньше государство субсидировало ее. С середины 1990-х в течение 15 лет ставки держались почти на нуле, но и сейчас они вполне доступны.
– Какая доля покупателей жилья берет ипотеку?
– Практически все. В Японии в принципе возможно кредитование в иностранной валюте, но ипотеку всегда дают в иенах, поскольку рассчитать курсовые риски на 35 лет вперед невозможно. По статистике на среднее японское домохозяйство приходится примерно 12 млн иен сбережений. И еще 6–7 млн накопленного долга банкам. Основная часть этого долга приходится на ипотеку. Поскольку сбережений примерно в два раза больше, чем долгов, заемщик застрахован от личного банкротства. Японские банки считают, что на выплату кредита можно направлять до 30% дохода семьи. При этом надо иметь в виду, что в российских семьях, как правило, два работающих супруга, а в Японии — один. И несколько другая структура потребления.
– Жилье какой площади может позволить себе приобрести средняя японская семья?
– В Японии не принято деление жилья на эконом-, комфорт- и бизнес-класс, как в России. Есть некоторое количество социального жилья. Но реальный рынок разбит на два крупных сегмента: квартиры и отдельные дома. Эти сегменты связаны между собой, но работают совершенно по-разному. В Токио в среднем выставляется на продажу 6000–7000 квартир в год. Они примерно одинаковы по уровню комфорта. Цена зависит от площади (она измеряется и в татами, и в квадратных метрах) или от числа комнат. В среднем токийская семья чаще всего покупает квартиру размером 70–80 кв.м. Ее цена составляет около 50 млн иен (сейчас это примерно $450 000). Действительно доступным для среднего класса жильем считается деревянный дом площадью 120–140 кв.м. Он строится на участке в 200 кв.м и продается вместе с землей. В стоимости сделки участок и дом имеют примерно одинаковый удельный вес. Считать среднюю цену в этом сегменте не имеет смысла, потому что цена на землю может радикально различаться в зависимости от района, в котором находится участок. Состоятельные люди, как и везде, предпочитают селиться обособленно, формируют собственные кварталы. Кроме того, рыночная цена жилища сильно зависит от того, когда здание было построено. В Японии срок службы жилого здания составляет 50 лет. Амортизация недвижимости обязательно учитывается.
– Молодые японцы, закончив учебу, предпочитают снимать квартиру, пока не заведут семью? Или сразу ориентируются на покупку своего первого жилья?
– По-разному. Это зависит не столько от того, в каком возрасте молодой человек обзаводится семьей, сколько от наличия постоянной работы в серьезной компании. Пока он ищет такую работу, он должен сохранять мобильность. Когда она появляется, можно думать о собственном жилье. Постоянному сотруднику легко дадут ипотеку. На рынок недвижимости влияет то, что население Японии стареет. Востребована специальная недвижимость для престарелых — с особыми ванными, без порогов, с лифтами, адаптированными к размерам инвалидной коляски. Такого жилья становится все больше.
– И все же самым экономически доступным является массовое малоэтажное строительство?
– Да, и для меня удивительно, что в Петербурге самое дешевое жилье — в 25-этажных домах. Мне представляется, что уже через пару десятков лет возникнут огромные проблемы с эксплуатацией этих домов, с подачей наверх воды, тепла. В Японии девелопер берет территорию, нарезает ее на участки по 200 кв.м, разрабатывает целый квартал и строит жилой комплекс, который состоит из частных домов. Обычно такой район включает школы, торговые центры, больницу и формируется вокруг станции железной дороги. Частные железнодорожные компании, которые строят новые линии и станции, служат реальными драйверами развития территорий. У нас на железнодорожный транспорт приходится самая большая доля пассажирских перевозок внутри городов. Вокруг станции строят несколько офисных высоток на специальных подушках, которые защищают здания от землетрясений. Дальше формируются торговые улицы, а за ними — огромный массив частных домов. Для Японии это самая экономичная модель, лучше всего приспособленная к условиям рынка.
– Японские компании хотели бы реализовать нечто подобное в России?
– Возможно. Хотя технологии строительства в этом случае потребуют определенной доработки. В Японии другие представления о качестве жилья. В только что построенном доме нет ни отопления, ни кондиционирования, собственник должен позаботиться об этом сам. Большинство японцев готовы терпеть холод, но не жару. В Японии выпадает огромное количество осадков. Поэтому у наших домов прекрасная гидроизоляция. Но двойные рамы — все еще роскошь. Отметим, что в японское жилище никогда не входят в обуви. В дом ведет ступенька, на которую поднимаются, оставив обувь внизу. Это место называется гэнкан — аналог вашей прихожей.
– Как при такой любви к традиционным частным домам у вас возникают города с высокой плотностью населения?
– Японские города занимают большую территорию, чем российские с аналогичным населением. Несколько городов сливаются в единый мегаполис. Если мы посмотрим на агломерацию, объединяющую Киото, Осаку, Кобэ, Нару, то увидим, что на сравнительно небольшой территории проживают 17 млн человек и производят ВВП, равный ВВП Канады. Это действительно гигантская концентрация людей и экономической деятельности. Она достигается благодаря тому, что границ между городами нет, при этом от центра одного до центра другого можно за полчаса добраться на электричке.
– Как происходит реновация жилья, когда выходит срок его службы?
– В Японии каждый собственник реновирует дом из своего бюджета. И это очень серьезная проблема. Население уменьшается и стареет. Японские пенсии не настолько велики, чтобы их можно было вкладывать в обновление дома или квартиры. Иногда это делается в кредит, иногда помогают дети. Застройщикам удобнее срыть частные дома экскаватором и построить новый жилой массив. Бизнес-модель ориентирована на полную реновацию жилого района, такой подход дает максимальную прибыль. Но для владельцев это большие затраты, хотя земля остается у них в собственности, т. е. надо только построить дом. Реновация массовой многоэтажной застройки проходит по той же схеме. Нет смысла оставлять стены: за 40 лет кардинально изменились стандарты сейсмоустойчивости. Собственникам лучше выехать, дать застройщикам построить новые квартиры и после этого продать или, если хватает денег, самим заселиться в обновленное жилье. Оно, конечно, будет дороже прежнего. Помогает то, что в Японии очень низкая инфляция. Взносы на перестройку дома начинают собирать прямо с момента его ввода в эксплуатацию. В результате накапливаются большие суммы. Земля за 40 лет тоже может подрасти в цене. Но все же примеров массовой реновации, которая устроила бы всех, пока мало. В 1996 году, после большого землетрясения в Кобэ, новые кварталы построили досрочно. Но цены на жилье выросли так, что оказались не рассчитаны на возможности простых людей.
– А если собственники не соглашаются на реновацию? Государство или муниципалитет могут провести ее в принудительном порядке?
– Нет. В Японии только сейчас появляются механизмы влияния на собственников. Каждый восьмой частный дом в городах пустует или даже разваливается. Владельцы не собираются их ремонтировать или сносить, потому что снос тоже стоит денег — около $20 000. Сейчас отдельные муниципалитеты начали принимать местные законы, по которым можно заставить собственника снести дом или оплатить расходы на снос. Но в отношении владельцев квартир в многоэтажках таких законов пока не принимают.
– Есть ли ограничения для иностранцев, связанные с приобретением недвижимости в Японии?
– Насколько я знаю, законодательных ограничений нет. Иностранец может купить и дом, и землю под ним. Вопрос только в эмоциях: сможет ли он привыкнуть к особенностям и обычаям нашей страны.
Редакция выражает благодарность первому заместителю декана экономического факультета СПбГУ А. В. Белову за помощь в организации и проведении интервью.
Что такое 1LDK
Число перед сокрашение LDK обычно означает количество фактических отдельных комнат, которые мы найдем в квартире помимо зоны «кухня-столовая-гостиная». Проще говоря это количество спален.
Если квартира имеет планировку 1LDK, то к квартире мы найдем
- 1 жилое помещение по типу «кухня-столовая-гостиная»
- 1 спальню
Если квартира — с планировкой 2LDK, то соотвественно:
- 1 жилое помещение по типу «кухня-столовая-гостиная»
- 2 спальни
Соответсвенно 1LDK можно назвать 2-х квартирой, где кухня и гостиная совмещены. Тип квартиры 1LDK — скорее всего будет тем самым минимумом, на которое согласиться большинство переезжающих из Европы в Японию.
Средняя величина такого жилья — ок. 25-35 квадратных метров.
А можно еще меньше? Можно
Ванные
Культура водных процедур в Японии весьма развита. Перед приемом ванны японец сначала отмывается в душе, а потом уже ложится в ванну. В новой технике нет кранов, весь процесс управляется с помощью специальной панели, где можно даже задать температуру воды. Эта же система управляет водой в сливах, так воду из ванны можно после направить в стиральную машину. Такая вот экономия.
View this post on Instagram
Who else can pack so many jets into a 1250mm long Deep Soaking Bath?
A post shared by Omnitub (@omnitubuk) on Oct 15, 2021 at 3:59am PDT
Планировка 1DK, 1K, 1R
Планировка 1DK, как можно более или менее понять из названия это более компактный вариант LDK. Проще говоря у нас в распоряжении все еще есть одна спальня, но так как жилое помещение по типу LDK — куда меньше, его вряд ли можно назвать гостиной поэтому вместо LDK получаем DK.
В квартире с планировкой 1DK, то к квартире мы найдем
- 1 жилое помещение по типу «кухня-столовая»
- 1 спальню
Квартире еще поменьше, где нету место для столовой, но кухня — все равно находится отдельно обычно обозначаются как 1K, то есть уже без столовой.
В квартире с планировкой 1K, мы найдем:
- 1 отдельную кухню
- 1 спальню
Большинствов Японии из квартир 1DK все же делают мини-гостиную с телевизором. Помните, что такое разделение чаще всего может быть довольно условным, а в квартире может не быть стен в нашем понимании этого слова. Помещения будут разделены раздвижными перегородками.
Средняя величина жилья по типу 1DK — ок. 23-30 квадратных метров.
Вообще в Токио можно найти жилье даже величиной 10-15 квадратных метров. В этом случае небольшая кухня будет сразу при входе, фактически в одном помещении с нашей единственной комнатой.
Для такого типа жилья используется особое сокращение 1R (R означает room соответственно).
SLDK и другие варианты
Кроме традиционных 1LDK, 2LDK, 3LDK мы можем встретить еще одно сокращение 3SLDK. В данном случае S означает “storage room” или “service room”.
В большинстве случаев такая дополнительная комната является кладовкой, чуланом или гардеробной чисток теоретически и легко трансформируется в еще одну спальню. Но так как еличина такой комнаты все же может варьироваться от планировки конкретной квартиры — гарантии нет.
Но если мы будем искать жилье по типу 4LDK, то возможно вариант с 3SLDK тоже подойдет.
Та самая спальня величиной в 6 дзё
