Недвижимость в Японии: поиск, цены, тонкости покупки

Недвижимость в Японии считается одной из наиболее дорогостоящих в мире. На это есть объективные причины: минимальное количество свободной земли, катастрофическая плотность населения, развитость экономики, острая нехватка свободного жилья. Но, даже несмотря на впечатляющие цены, количество потенциальных покупателей огромно. В их числе и сами японцы, и иностранцы, в том числе россияне.

Виды недвижимости в Японии

Как и в любой другой стране, японский рынок недвижимости представлен различными видами жилья на любой вкус (но далеко не на любой кошелек). Однако сразу стоит предупредить, что принадлежащая нерезиденту недвижимость не дает ему права на иммиграцию в Японию.

В числе наиболее распространенных на рынке видов недвижимости:

1. Небольшие квартиры-капсулы. Пожалуй, самое дешевое японское жилье. Площадь таких однокомнатных квартир обычно составляет не больше 15–20 кв. м. Подходит в качестве временного жилья для студентов либо иностранцев, приехавших в Японию на работу. Впрочем, японцы в таких квартирах проживают куда чаще, чем иностранцы.
2. Квартиры в новостройках. Квартиры от застройщика продаются в любом, даже не самом большом городе Японии. Реализацией квартир занимается обычно отдел продаж, который продемонстрирует потенциальным покупателям короткий ролик о жилом комплексе, опишет возможные варианты планировки и даже покажет образцы материалов, из которых сделана отделка. В новых домах гораздо больше люксового жилья на 4–7 и больше комнат.
3. Квартиры на вторичном рынке. Гораздо больше, чем новостроек, старого жилого фонда. Вторичное жилье в Японии значительно дешевле новостроек, но и условия в нем соответствующие. Недорогая квартира в старой многоэтажке может испугать не только летним нашествием паразитов, но и жуткой историей – не исключено, что в ней кто-то покончил жизнь самоубийством.
4. Частные дома. Японские частные дома обычно строятся в несколько этажей. Но это не делает из них особняки – типична ситуация, когда трехэтажный дом имеет площадь всего 80–120 кв. м. Впрочем, это не делает их неуютными: удачно вписанные в местную архитектуру, такие дома популярны у жителей страны.
5. Кондоминиумы. Альтернативная и относительно новая форма жилья в Японии. По сути, это такие же квартиры в современных многоэтажках, где право собственности жильцов распространяется не только на сами квартиры, но и на общее домовое имущество. В отличие от европейских, японские кондоминиумы обычно размещены в высотках в 20-30 этажей. Встретить 2-3-этажный кондоминиум – задача невыполнимая.
6. Нежилые помещения. Коммерческая недвижимость в Японии представлена различными видами помещений: торговыми, производственными, заведениями общественного питания, складами.

Особенности рынка недвижимости

Ограниченная территория государства и высокая плотность населения сказываются на рынке жилья. Очевидно, основными отличиями будут его дороговизна и малые площади.

Первичное жилье

Японские застройщики стремятся как можно быстрее найти покупателей и приступить к новому проекту. Сказывается высокая конкуренция за право на освоение земельных участков. Поэтому клиентам предлагаются различные бонусы и интересные маркетинговые ходы. В офисах многих строительных фирм устраиваются представления, где людям показывают видеопрезентацию будущего дома, демонстрируют качества материала и безопасность.

Для этого одно из офисных помещений могут отделать под квартиру или даже сделать модель здания в аквариуме и путем подачи воды и моделирования сейсмической активности испытать конструкцию на цунами и землетрясения. Разумеется, застройщик организует осмотр квартир на месте, предоставит различные преимущества при покупке сразу или через ипотеку.

Вторичный рынок

Такие квартиры в Японии можно купить за бесценок. Продавцы не имеют право скрывать любые недостатки и неприятности из связанного с квартирой прошлого. Суеверные японцы никогда не согласятся жить в помещении, где было совершено убийство или суицид. Вот на такие предложения иностранцу стоит обратить внимание, ведь скидка на «нехорошую» квартиру может составить свыше 50%. При желании арендовать дом следует учитывать еще несколько особенностей рынка.

1. В густозаселенных районах с малым количеством предложений квартир в аренду придется доплачивать за согласие продлевать договор.
2. В новых домах цены выше, чем в старых зданиях (возраст строения указывается даже в рекламных предложениях об аренде/покупке).
3. За право содержать домашних животных придется доплачивать.

Средняя стоимость аренды варьируется в пределах 30–170 тыс. рублей. Квартиру можно купить по цене, начиная от $150 000.

Частные дома

Традиционно выбирают из двух вариантов. Это может быть небольшой деревянный особнячок площадью 100 м2 за умеренную плату. Хотя многие дома в Японии выглядят как произведения архитектуры, характеризуются уникальной отделкой фасада и необычной формой помещений. Причина такой застройки не только в желании набить цену за счет художественных решений. Дело в дороговизне земли. Поэтому коттеджи в Японии часто строят в форме башен 4х4 метра с 3–5 этажами.

Коммерческая недвижимость

Приобретение помещений является выгодной инвестицией в Японии. С ежегодным оборотом свыше 35 миллиардов $ входит в топ-10 рейтинга стран с самым развитым рынком недвижимости. Обычно иностранцы вкладываются в офисные здания. Подобные инвестиции окупаются быстрее всего.

Как искать недвижимость в Японии

Как и в любой другой стране, рынок японской недвижимости преимущественно представлен в сети. Японцы также в первую очередь ищут квартиры в интернете. Но для русскоязычных покупателей большой проблемой оказывается языковой барьер.
Если вы читаете по-японски, в первую очередь стоит воспользоваться местными сайтами по подбору недвижимости. Вот несколько популярных из топа выдачи Google:

• .

Google-переводчик воспроизводит японские слова не настолько корректно, чтоб вы смогли свободно пользоваться указанными сайтами без знания языка. Но в любом случае промониторить их и познакомиться с рынком стоит.

Если японский язык все же проблема, стоит обратиться к сайтам с поддержкой русского. Это будут объекты от международных риэлтерских агентств и представлена информация будет с ограничениями – получить контакты владельцев жилья вам не удастся.

В числе таких сайтов с поддержкой русского языка:

• – международное агентство, имеющее около 3,3 тыс. объектов по всей Японии. Больше всего кооперативных квартир и частных домов для одной семьи.
• – агентство специализируется на продаже роскошных частных домов, в том числе и в Японии. Здесь представлено не так много вариантов, и чаще всего не бюджетных.
• – сайт недвижимости для состоятельных покупателей. Цены на объекты в Японии конвертируются сразу в рубли.

Также рекомендуем обратить внимание на такие ресурсы:

• .

В качестве каналов поиска также можно использовать местные газеты и объявления в СМИ. Но этот вариант, опять же, подходит только знающим японский.

Если самостоятельный поиск совсем не для вас – наймите риелтора. А если находитесь в одном из японских городов, объявления от агентств недвижимости можно найти на специальных уличных стендах. Правда, вся информация на них размещена опять же на японском.

Вообще в Японии хватает агентств по недвижимости, многие из которых работают и с европейской публикой. Вот несколько лучших агентств, которые помогут купить жилье в Японии и вам:

• – работает на японском рынке с 1972 года, имеет 7 офисов в разных городах страны.
• – имеет офисы в 70 странах мира, работает в Японии с 1997 года.
• – работает, как правило, на токийском рынке, первый офис открыт в 1985 году.
• – представлено на японском рынке с 2004 года, но за это время успело заработать авторитет.
• – очень крупное международное агентство, появилось на японском рынке лишь в 2021 году.

Кухня в Токио

Единственная трудность, с которой Вам придется столкнуться в Токио в плане еды – чрезвычайно сложно определиться, чего же именно Вам хочется! Большинство японских ресторанов специализируются на определенном типе кухни, поэтому лучше определиться с желаниями заранее! Японская кухня в большинстве своем необыкновенно здоровая, полезная и свежая, и Вы будете глубоко удивлены тем, насколько полезную пищу едят японцы повсеместно! Для быстрого и недорогого обеда лучший выбор в Токио — рамен (суп с лапшой). Вы найдете рамен повсюду – но не забывайте издавать громкие хлюпающие звуки во время еды – это считается вежливым! Также шагу нельзя ступить в Токио, чтобы не напороться ‘Izakaya’, разновидность японских баров. Эти рестораны-бары подают множество небольших легких блюд, хорошо сочетающихся с пивом и саке. Любителям суши мы настоятельно рекомендуем попасть на рыбный рынок Цукидзи. Этот рынок – редкое место в Токио, переполненное не туристами, но местными жителями. Чтобы иметь возможность заказать лучшие суши, лучше всего приезжать рано утром.

Цены на жилье

Цены на недвижимость в Японии отличаются от региона к региону, в некоторых местах в разы. Так, например, в Токио ожидаемо самые высокие цены: в 2021 году средняя цена на новую квартиру составляет 60 980 000 иен или 557 тыс. долларов. Цена за 1 кв. м достигает 931 000 иен или 8,5 тыс. долларов.

О том, что по сравнению с ценами на жилье во французской столице токийское – дешевле, о других вопросах, касающихся недвижимости, расскажет статья “Цены в Париже в 2021 году“.

При этом в разных префектурах Токио цены отличаются: в районе 23 Wards цены достигают 75 млн иен, в то время как в префектуре Тиба средняя цена – 43 млн, что значительно ниже средней по столице. А цены на квартиры в центре города легко могут достигать и 119 млн иен (1,1 млн долларов).

В Осаке цены несколько ниже: 1 кв. м жилья в центре города стоит 515 тыс. иен (4,8 тыс. долларов). Это значит, что в среднем стандартная квартира в 60 кв. м обойдется в городе в сумму около 300–400 тыс. долларов.

Похожие цены и в Киото: средняя цена за квадратный метр составляет 575 тыс. иен или 5,3 тыс. долларов. Стандартная квартира будет стоить не менее 350 тыс. долларов, и это не в центре.

Нагоя – город между Токио и Осакой, потому очень удобен для комфортного проживания. Здесь относительно невысокие цены на жилье в сравнении с другими крупными населенными пунктами: средняя стоимость жилья составляет 317 тыс. иен/кв. м. Стандартная квартира обойдется в 20–25 млн иен (190–230 тыс. долл.).

Популярна у иностранцев Йокогама – крупнейший портовый город. Цены на жилье здесь значительно ниже, чем в таких крупных центрах, как Токио и Осака. Так, если покупать через местное агентство, в зависимости от района квартира обойдется в 15–30 млн иен (130–280 тыс. долл.).

Разброс цен на недвижимость в Японии соотносим со стоимостью жилья в Китае, о чем свидетельствует материал в статье “Недвижимость в Китайской Народной Республике“.

Также по ценам на сделки с недвижимостью сориентирует .

Токио: аренда квартир & апартаментов или другого жилья

Сколько стоит жизнь в тольятти

Захватывающему дух и постоянно растущему японскому мегаполису Токио однозначно есть, чем похвастаться перед туристами. Город является столицей Японии и приходится домом японскому правительству и Императорскому Дворцу. Население города составляет 13 миллионов человек, а его площадь тянется настолько, насколько хватает глаз. В 2009 году Токио был признан лучшим городом для проживания благодаря своему высокому уровню жизни. В Токио можно найти жилье абсолютно на любой вкус и достаток, от эксклюзивных отелей до дешевых хостелов. HomeToGo предлагает для аренды множество вариантов сравнительно дешевого жилья, от пентхаусов и студий в центре города до традиционных япнских домов и гостевых комнат. Найдите свой идеальный вариант жилья в Токио вместе с HomeToGo!

Порядок покупки жилья

Разобрались, сколько стоит купить дом в Японии – пришло время разобраться, как его купить. Сразу отметим, что никаких юридических препятствий для покупки жилья иностранцами в Японии не существует: чтобы купить дом, нет необходимости получать гражданство, вид на жительство или даже визу. Соответственно нерезидент не получает права на иммиграцию в Японию на основании принадлежащей ему недвижимости.

О процедуре получения статуса гражданина, сроках и стоимости расскажет статья “Как получить гражданство в Японии“.

Также нет ограничений и на владение земельными участками.

Но это не значит, что покупка недвижимости в Японии для нерезидента не составит трудностей. Она обязательно будет включать несколько шагов, в том числе:

1. Сбор денег. В Японии принято покупать жилье в ипотеку. Но для нерезидента этот путь финансирования закрыт – кредиты дают иностранцам неохотно, да и то только тем, которые живут в Японии. Руководство о получении кредита для иностранцев можно получить . Так что если на него рассчитывать не приходится, придется копить.
2. Подбор вариантов. Сравнение цен, осмотр предложений на месте. На этом этапе важно просмотреть как можно больше вариантов, чтоб получить наиболее объективные представления о ценах.
3. Предварительное заключение договора. Если вы намерены купить квартиру в новом доме, вам необходимо заполнить и подать заявку на покупку (коунюу мошикомишо). Будьте готовы, что окажетесь не единственным потенциальным покупателем и что будут проводить аукцион. Если это вторичное жилье, потенциальный покупатель направляет собственнику письмо о намерениях – оно послужит отправной точкой для переговоров.
4. Если вы готовы к покупке – сделайте первоначальный взнос (tetsukekin). Обычно он делается в размере 5–10 % от суммы сделки.
5. После этого покупатель получает так называемое руководство по важным вопросам – юридический документ, составленный на 10–100 страницах, описывающий все возможные вопросы, которые могут возникнуть у покупателя и которые он намерен задать продавцу о приобретаемой недвижимости. Значение этого документа состоит в устранении дальнейших возможных споров между сторонами сделки – все возможные вопросы разъясняются в руководстве. Оно выдается, чтобы покупатель обладал достаточной информацией, прежде чем подписывать юридически обязывающее соглашение о покупке.
6. Подписание договора купли-продажи. Дополнительно следует проследить, чтобы договор включал все моменты, о которых было договорено с продавцом.
7. Оплата оставшейся суммы выкупной стоимости, перерегистрация права собственности.

Обратите внимание: если покупка оформляется в середине года, нужно также оговорить, что продавец оплатит часть налога на недвижимость, которая соответствует числу дней, в течение которых он владел недвижимостью до ее продажи. На эту же сумму можно снизить стоимость итоговой сделки.

Оформление договора купли-продажи

Договор – основной правоустанавливающий документ на недвижимость в Японии. Составляется исключительно на японском языке в присутствии нотариуса, потому при его оформлении важно участие персонального аккредитованного переводчика покупателя, который разъяснит ему суть и содержание договора. Также при подписании обычно присутствует и брокер по недвижимости, который сопровождает сделку.

Договор предварительно высылается покупателю, чтобы тот мог ознакомиться с его текстом на понятном ему языке. При этом, если в тексте договора на разных языках существуют разночтения либо противоречия, документ на японском языке имеет приоритет.

Когда все вопросы разъяснены, а покупатель одобряет покупку, обе стороны подписывают договор, ставя на своем имени, написанном иероглифами, оттиск персональной печати (факсимиле).

Затем дело передается адвокату, который будет заниматься подготовкой сертификатов на недвижимость и перерегистрацией права собственности на покупателя в Бюро по правовым вопросам. С момента регистрации в реестре недвижимости (toukibo) покупатель становится полноправным собственником и может свободно распоряжаться недвижимостью.

Документы для оформления

Для оформления договора купли-продажи покупателю потребуется минимальный пакет документов:

• заграничный паспорт;
• печать;
• аффидевит (письменное заявление) присутствующего свидетеля;
• банковские реквизиты;
• налоговый номер. Налоговый орган требует, чтобы нерезиденты, владеющие недвижимостью в Японии, назначили резидента своим налоговым администратором. Эти функции может выполнять как знакомый японец, так и нанятый юрист.

Ипотечный кредит

Иностранцы и местные жители чаще всего приобретают недвижимость в рассрочку. Ипотека в Японии для иммигранта оформляется на следующих условиях:

• получение ВНЖ;
• пребывание на территории Японии в течение минимум 5 лет;
• 5-летний стаж работы;
• знание японского языка;
• регистрация брака с японцем
• основания на длительное проживание в Японии (учеба, работа и так далее).

Ипотеку обычно выдают на 50 лет. В случае смерти должника к оставшемуся сроку прибавляется еще полвека для того, чтобы наследники успели расплатиться с банком. В качестве первоначального взноса обязательно выплачивается 10% стоимости.

Особенности выбора банка

Система кредитных учреждений страны базируется на финансовых организациях общенационального уровня. Доля этих банков охватывает 80% всего капитала. Более мелкими являются региональные учреждения (I и II уровня), а также городские финансовые организации. Именно они предлагают самые выгодные условия ипотеки.

Список документов

Для одобрения кредита понадобятся следующие свидетельства:

• удостоверение личности;
• кредитная история;
• справка о доходах;
• аналогичный документ, заполненный по представленной банком форме.

Обычно период рассмотрения не превышает рабочей недели, после чего заявителя уведомляют о согласии или отказе в кредите.

Расходы при покупке недвижимости

Выкупная стоимость – далеко не все деньги, которые придется заплатить покупателю при оформлении недвижимости. Перечень обязательных расходов при покупке японской недвижимости обязательно будет включать:

• Налог на приобретение недвижимости – уплачивается с каждой сделки по перепродаже одного и того же объекта и составляет 4 % от суммы сделки.
• Регистрационный лицензионный налог (госпошлина за перерегистрацию) – зависит от типа регистрации. Например, первичная регистрация (новое жилье, наследство) осуществляется по ставке 0,4 % от стоимости жилья, при покупке у владельца – 2 % от сделки.
• Гербовый сбор – 500 тыс. иен.
• Комиссия брокера – как правило, составляет 3 % от суммы сделки + 60 тыс. иен.
• Налог на имущество и градостроительный налог – взимается с каждого владельца недвижимости ежегодно 1 января по ставкам 1,4 и 0,3 % соответственно (от оценочной стоимости объекта недвижимости).

С налогами на недвижимость и другими видами платежей вас ознакомит статья “Налоговая система в Японии: уровни, обязательства и льготы“.

Кроме указанных обязательных расходов покупателю из стран СНГ придется потратиться на услуги переводчика, нотариуса и адвоката для переоформления недвижимости в государственных реестрах Японии.

Поиск подходящего жилья

Если иностранец приезжает в Японию надолго, то в его интересах будет как можно быстрее арендовать квартиру. Так он сможет сэкономить на оплате гостиницы и питании. Если человек свободно владеет японским языком, то поиски подходящего жилья можно начинать самостоятельно. Но если общение с местными гражданами ограничивается фразами на английском, то без помощи посредников не обойтись.

Самостоятельно

Как и в России, искать квартиру без привлечения риелтора или агентства в Японии теоретически более выгодно. Но самостоятельный поиск жилья в этой стране ограничивается лишь комнатами, оплата за которые производится неформально, посредством передачи наличных денег. Аренда квартир практически всегда требует заключения официального договора. Поэтому для юридического сопровождения сделки люди обращаются в агентство недвижимости.

Попытаться найти квартиру можно, просматривая специализированные сайты и газеты. В Токио и других крупных городах объявления о сдаче жилья также размещаются на специальных досках возле выходов из метро и вблизи платформ пригородных электричек. Однако такие объявления почти всегда расклеиваются самими агентствами.

С помощью сайтов

Использование интернет-ресурсов для поиска квартиры или дома намного удобнее, чем просмотр объявлений возле железнодорожной станции. Ведь здесь можно использовать фильтры по различным параметрам: цене, количеству комнат, району, этажу и т.д. Кроме того, база жилья на сайтах по аренде и продаже недвижимости во много раз больше, чем на любой доске бумажных объявлений.

Интернет-ресурсы по продаже квартир и домов делятся на два типа. Одни из них являются агрегаторами объявлений, на которых размещается информация и фотографии, предоставленные агентствами или владельцами жилья. Второй тип – это сайты риелторов, работающих исключительно по собственной базе данных.

Через агентство недвижимости

Иностранцы, впервые приехавшие в Японию, смутно разбираются в местном законодательстве. Поэтому для аренды или покупки квартиры им лучше воспользоваться помощью посредника – риелтора или агентства.

В Японии работает множество фирм, предоставляющих услуги юридического сопровождения сделок по аренде или покупке жилья. В одном лишь Токио их несколько сотен. Некоторые из агентств работают со своей базой данных недвижимости, другие ищут арендаторов или покупателей по общему каталогу помещений, получая проценты с каждого заключенного договора.

Поиск квартиры в Японии имеет характерные особенности, которые не встретишь в России или некоторых других государствах. Например, при обращении в агентство у иностранца всегда спросят, имеет ли он гаранта – японского гражданина, готового за него поручиться. Размер арендной платы и срок найма не столь важны – владельцу необходимо быть уверенным, что в случае нанесения ущерба их кто-то компенсирует. Ведь если иностранец уедет из Японии, при отсутствии поручителя взыскать убытки будет практически невозможно.

Для решения этой проблемы в крупных городах существуют специальные поручительские компании. Они предоставляют иностранным гражданам, желающим снять жильё, услуги гаранта за определенную сумму. Обычно она составляет от 10 до 30 тысяч иен (90-270 долларов США). Помимо стоимости аренды за первый месяц и оплаты гаранта, будущему жильцу придётся предоставить владельцу квартиры денежный залог.

При покупке объекта недвижимости подобных проблем не существует. Здесь необходимо лишь позаботиться о юридической чистоте сделки. Учитывая, что квартиры и дома в Японии стоят очень дорого, во избежание недоразумений многие покупатели и продавцы недвижимости предпочитают иметь дело с крупными сетевыми агентствами, имеющими свои филиалы практически в любой префектуре.

Советы при покупке недвижимости в Японии

При покупке японской недвижимости местные агенты советуют иностранцам:

• Чтобы сэкономить при покупке жилого дома, отдавайте предпочтение размещенным на арендованных земельных участках – они обходятся почти в два раза дешевле стоимости дома с землей.
• Отдавайте предпочтение местным брокерам, работающим с гражданами СНГ, а не русскоязычным посредникам – услуги первых обойдутся значительно дешевле.
• Если у вас нет возможности самостоятельно присутствовать на сделке и покупка жилья – исключительно инвестиция, заключите договор с местным агентством недвижимости на представительство. Они не только найдут квартиру и проведут сделку, но и будут управлять недвижимостью в ваших интересах.
• Выбирайте жилье в спальных районах – оно стоит значительно дешевле, но динамика роста цен на него превышает динамику в центре крупных городов.

Где найти жильё для покупки?

Существует несколько способов покупки жилья: помощь риэлтора, покупка через интернет или непосредственно у застройщика.

Поиск в интернете

Русскоязычных сайтов, на которых можно посмотреть каталог недвижимости, не так и много.

На портале luxuryestate размещено больше 350 тыс. вариантов о продаже недвижимости не только в Японии. В ресурсе представлены только элитные апартаменты. При выборе русского языка, стоимость автоматически конвертируется в национальную валюту.

Компания Sotheby’s – популярный портал sothebysrealty.com для покупки дорогой недвижимости.

На сайте world-real-estate.ru есть несколько классов недвижимости. Здесь можно приобрести все: от подсобки до квартиры в Японии.

Агентство недвижимости

Помощь агентства – самое обдуманное и оправданное решение. Процедура приобретения апартаментов в других странах выделяется множеством нюансов, с которыми не так просто разобраться неопытному иностранцу. К тому же стоит скрупулезно подходить к составлению текста договора. Агент учитывает желания, бюджет и предлагает клиенту самые выгодные варианты.

Самостоятельный поиск

Объявлений о продаже потенциальных вариантов не найти в газетах. Можно поискать варианты на специализированных порталах, указанных выше. Однако процедура выделяется своими нюансами: шанс связаться напрямую с хозяином квартиры практически равен нулю. Обычно японцы предпочитают поручить продажу своей недвижимости агентству, чтобы избавить себя от проблем с составлением и подписанием договора. Поэтому лучше доверить это профессионалам.